Gayrimenkul sektörü, uzun yıllardır yatırımcıların güvenli liman olarak gördüğü alanlardan biri olmuştur. Ancak geleneksel anlamda bir konut ya da arsa yatırımı yapmak, yüksek sermaye gereksinimi nedeniyle her yatırımcı için erişilebilir değildir. İşte bu noktada gayrimenkul sertifikası, küçük tasarruf sahiplerine büyük projelerde pay sahibi olma imkânı sunar.
Türkiye’de henüz görece yeni sayılabilecek bu yatırım modeli, özellikle büyük şehirlerde geliştirilen markalı konut projeleriyle birlikte daha fazla ilgi görmeye başlamıştır. Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul sertifikaları sayesinde yatırımcılar, fiziksel bir gayrimenkule sahip olmadan da sektöre dahil olabilmektedir.
Yazımızda gayrimenkul sertifikası nedir, gayrimenkul sertifikası nasıl alınır gibi merak edilen sorulara yanıt verdik.
Piapiri yatırım hesabını hemen aç, gayrimenkul sertifikası yatırımına başla!
Hesap AçGayrimenkul Sertifikası Nedir?
Gayrimenkul sertifikası, büyük konut ya da gayrimenkul projelerinin belirli bölümlerini temsil eden ve Borsa İstanbul’da işlem görebilen menkul kıymetlerdir. Bu sertifikalar sayesinde yatırımcılar, bir gayrimenkulün tamamını satın almak zorunda kalmadan, projenin belirli paylarına yatırım yapabilirler.
Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine tabi olan gayrimenkul sertifikaları hem küçük yatırımcıların sektöre katılımını kolaylaştırır hem de projeyi yürüten inşaat firmaları için alternatif bir finansman kaynağı vadeder. Sertifikalar halka arz yoluyla yatırımcılara sunulur ve Borsa İstanbul’da alınıp satılabilir hale gelir.
Gayrimenkul sertifikası; fiziki bir mülkiyet hakkı değil, projedeki payı temsil eden bir yatırım aracıdır. Vade sonunda ya sertifika sayısına göre gayrimenkul teslim alınabilir ya da nakit uzlaşı yöntemiyle değer karşılığı tahsil edilebilir. Bu yönüyle hem yatırım hem de alternatif bir birikim modeli olarak öne çıkar.
Gayrimenkul Sertifikası Nasıl İşler, Mantığı Nedir?
Gayrimenkul sertifikasının temel mantığı, büyük bir gayrimenkul projesinin küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulmasıdır. Sertifikalar, projeyi üstlenen inşaat firmasının geliştirdiği konut, ofis veya ticari alanların belirli metrekare karşılığında menkul kıymetleştirilmesiyle oluşturulur. Bu sayede yatırımcı; doğrudan bir daire ya da dükkan satın almadan, projenin belirli bir kısmına sahip olur ve proje değer kazandıkça bu değer artışından pay alabilir.
Sertifikalar, Sermaye Piyasası Kurulu onayı ile ihraç edilir ve halka arz süreci tamamlandıktan sonra Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar. Yatırımcılar diledikleri zaman bu sertifikaları alıp satabilir, böylece ihtiyaç duyduklarında yatırımlarını likide çevirebilirler.
Gayrimenkul sertifikası sisteminde yatırımcılar belirli sayıda sertifikayı bir araya getirerek fiziksel bir bağımsız bölüm (örneğin bir daire) alma hakkına da sahip olabilir. Vade sonunda bu hakkı kullanmak isteyenler, sahip oldukları sertifika sayısı yeterliyse ilgili taşınmazı teslim alabilir. Eğer yeterli sertifikaya sahip değillerse, ellerindeki sertifikalar için nakit ödeme alarak sistemden çıkabilirler.
Gayrimenkul Sertifikası Nereden Alınır?
Gayrimenkul sertifikaları, halka arz edildikten sonra Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlar. Tıpkı hisse senetleri gibi, bu sertifikalar da alım-satım işlemleri aracılığıyla ikinci el piyasada el değiştirir. Bu sayede yatırımcılar, projeye doğrudan ortak olmanın yanı sıra fiyat hareketlerinden yararlanarak kazanç elde etme imkânına da sahip olur.
Gayrimenkul sertifikası almak için Piapiri’de yatırım hesabını açarak hemen işlem yapabilirsiniz. Uygulamada gayrimenkul sertifikalarını tek ekrandan takip edebilir, fiyatları anlık izleyebilir ve kolayca al-sat işlemini gerçekleştirebilirsiniz.
Piapiri’de yer alan farklı yatırım araçlarını keşfetmek için Altın S1 Sertifikası, Gümüş Sertifikası ve Petrol Sertifikası gibi enstrümanları inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası Nasıl Alınır?
Gayrimenkul sertifikası almak için ilk adım, ilgili projenin halka arz sürecini takip etmektir. Halka arz edilen sertifikalar, yatırımcılara projenin belli metrekarelik paylarını temsil edecek şekilde sunulur. Bu dönemde isteyen yatırımcılar belirlenen fiyattan sertifikaları satın alarak projeye ortak olabilir.
Halka arz tamamlandıktan sonra sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar. Bu aşamadan sonra gayrimenkul sertifikaları, tıpkı hisse senetleri gibi ikinci el piyasada alınıp satılabilir. Piapiri’de yatırım hesabı açarak gerek halka arz sürecinden gerekse piyasadan gayrimenkul sertifikası alabilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikasının Özellikleri
- Gayrimenkul projelerini küçük parçalara bölerek menkul kıymet haline getirir; yatırımcıya düşük tutarlarla sektöre giriş imkânı sunar.
- Borsa İstanbul’da işlem görür; yatırımcılar sertifikaları alıp satabilir, böylece likit ve şeffaf bir piyasada işlem yapılabilir.
- Sertifikalar SPK tarafından onaylıdır; ihraç edilen her proje yasal düzenlemelere tabidir ve denetim altındadır.
- Her bir sertifika, projenin belirli bir metrekarelik kısmını temsil eder; yatırım miktarına göre bağımsız bölüm edinme imkânı doğar.
- Vade sonunda yeterli sertifikaya sahip olanlar ilgili bağımsız bölümü teslim alabilir; yeterli sayıya ulaşılamazsa nakit uzlaşı yapılır.
- İkinci el piyasada alım-satım yoluyla kazanç elde edilebilir; fiyatlar arz-talep dengesine göre değişkenlik gösterebilir.
- Fiziki mülkiyet sağlamaz; yatırımcı sertifika ile gayrimenkulün belirli bir kısmına finansal olarak ortak olur.
- Hem bireysel hem kurumsal yatırımcılar için erişilebilir, düşük riskli ve portföy çeşitlendirmeye uygun bir yatırım aracıdır.
Gayrimenkul Sertifikası Fiyatı Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul sertifikasının fiyatı, iki farklı aşamada belirlenir: İlk olarak halka arz sırasında ihraç fiyatı belirlenir, ardından Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladıktan sonra piyasa koşullarına göre fiyat dalgalanır.
Halka arz aşamasında ihraççı kurum tarafından geliştirilen gayrimenkul projesinin toplam maliyeti, inşa edilecek bağımsız bölümlerin metrekare değeri ve dönüşüm oranı dikkate alınarak birim sertifika fiyatı hesaplanır. Bu fiyat, yatırımcılara sunulacak ilk satış fiyatıdır ve Sermaye Piyasası Kurulu onayına tabidir. Sertifikanın temsil ettiği metrekare büyüklüğü ve projenin toplam değeri bu noktada doğrudan etkili olur.
Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlandıktan sonra ise gayrimenkul sertifikalarının fiyatı, arz ve talep dengesine göre serbest piyasada oluşur. Yani yatırımcıların beklentileri, projeye olan güven, ekonomik gelişmeler ve genel piyasa koşulları sertifika fiyatlarını yukarı ya da aşağı yönlü etkileyebilir. Aynı hisse senetlerinde olduğu gibi fiyatlar gün içinde değişkenlik gösterebilir.
Gayrimenkul Sertifikası Toplayarak Daire Alabilir Miyim?
Gayrimenkul sertifikası sistemi, yatırımcıya yalnızca projeye ortak olma fırsatı sunmakla kalmaz; aynı zamanda yeterli sayıda sertifika toplayanlara doğrudan mülkiyet hakkı tanır. Bu kapsamda, yatırımcılar sertifikaları biriktirerek belirli bir bağımsız bölüme (örneğin bir daireye) sahip olma hakkı elde edebilir. Bu sürece “asli edim” adı verilir ve sertifika karşılığında tapu devri gerçekleşir.
Projeye başlamadan önce, her bağımsız bölüm için gerekli olan sertifika sayısı — şerefiyelerine göre — kamuoyuna duyurulur. Yatırımcı, bu miktara ulaşması durumunda ilgili bağımsız bölümün sahibi olabilir. Eğer proje henüz tamamlanmamışsa yatırımcı asli edim talebinde bulunabilir; bu durumda sahip olduğu sertifikalar bloke edilir ve talep ettiği daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
Proje tamamlandıktan sonra ise sözleşme doğrultusunda tapu devri gerçekleştirilir. Ayrıca ihraççı firma tarafından hangi bağımsız bölümlerin asli edimle satıldığı ya da hâlâ satılmadığı Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden duyurulur.
Asli edim hakkını kullanmayan yatırımcılar için sistemde “tali edim” adı verilen ikinci bir seçenek mevcuttur. Bu durumda yatırımcı proje tamamlandığında otomatik olarak tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler ihraççı tarafından açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen gelir, tali edim talep eden yatırımcılara sertifika sayıları oranında dağıtılır.
Eğer bazı konutlar satılamazsa bu durumda son üç ayda Borsa İstanbul’da oluşan ortalama fiyat ya da bir gayrimenkul değerleme raporundaki fiyat esas alınarak yatırımcılara ödeme yapılır.
Esnek yapısı sayesinde gayrimenkul sertifikası, yalnızca fiziksel mülkiyet sahibi olmak değil, aynı zamanda gayrimenkul fiyatlarındaki değişimlerden faydalanmak isteyen yatırımcılar için değerli bir enstrümandır. Yani ister tapu hedeflemek ister kısa vadeli kâr amaçlı işlem yapmak için uygun bir araçtır.